Kолко струва

Цените също са над средните - обикновено от 15 до 30% по-високи от тези в единичните кооперации. Но като цяло диапазонът в страната е от 625 евро на кв.м (в Благоевград) до 2000 евро на кв.м в столицата. Стойността на квадратен метър понякога варира драстично, дори и в рамките на един комплекс. Например в Winslow Gardens в зависимост от изложението и етажа на жилището цените са от 1100 до 1800 евро за кв.м.

При калкулирането на цената от определящо значение са разположението на комплекса, големината на терена, възможностите за застрояването му и най-вече наличната инфраструктура. Обикновено последната компонента липсва, което налага инвеститорът в комплекса да мисли за прокарването на ВиК мрежата, за захранването на сградите с електроенергия, газифицирането им, окабеляването им и за изграждането на уличната мрежа.

Според Росен Плевнелиев от германската строителна компания Lindner инвестицията в подобен комплекс е значително по-голяма и сложна в сравнение с изграждането на жилищна сграда в някой от съществуващите квартали. По думите му най-големият проблем пред предприемача е изграждането на необходимата инфраструктура или по-точно бюрократичната процедура, през която трябва да премине, за да го направи.

"Инвестицията, която сме направили само за изграждане на инфраструктурата в "Резиденшъл парк София", е 22 млн. лв. Първоначално смятахме, че ще е почти наполовина от тази сума. А и времето за преминаване през всички необходими процедури също бяхме сметнали наполовина от това, което ни отне. За съжаление имахме лошия късмет точно през тази година и половина, през която се забави инфраструктурата, цените на всички строителни материали и услуги да се увеличат двойно", обяснява перипетиите си Плевнелиев и вмята, че това забавяне обаче не е свързано със спиране на плащанията по лихвите за изтеглените от инвеститора заеми.

Всичко това значително натоварва крайната цена на жилищните имоти - средно с между 40 и 75 евро за кв.м разгъната застроена площ. Оскъпяването е по-голямо, когато в комплекса се предвижда ниско застрояване. Оформянето на зелените площи също води до допълнителни разходи за предприемача. В зоните с високо застрояване инвестицията в инфраструктурата се "избива" по-лесно, защото се изгражда по-голяма разгъната площ.

И в двата случая обаче инвеститорът калкулира този разход, който в крайна сметка се плаща от купувача на съответния апартамент или къща. Освен по-високата цена, която се плаща при покупката, миниградчетата изискват немалко последващи разходи за охрана и поддръжка. Затова и собствениците се задължават да плащат годишна такса, която покрива поддържането на пространствата около сградите, на улиците в комплекса, на детските площадки и др. Тя варира от 5 до 15 евро на кв.м жилищна площ годишно.

"Това, което реално се продава в тези комплекси, не са тухли и вар, а контролирана среда и концепция за живот, а без поддръжка на общите части това е невъзможно", смята Георги Малчев от Alfa Developments, част от Alfa Finance Holding с мажоритарен собственик Иво Прокопиев, съиздател на "Капитал". Росен Плевнелиев поддържа същото мнение. Според него обаче една немалка част от комплексите, рекламиращи, че предлагат точно това, всъщност са "група сгради от по 10 етажа, заградени с ограда". "Затворен комплекс не е да сложиш портиер и ограда, но малките предприемачи гледат на това словосъчетание като на вълшебна дума, която мигновено ускорява продажбите", коментира Плевнелиев.

А недостатъците са...

Новият тип комплекси може и да са добра алтернатива на пазара, но при сделките трябва да се отчитат и техните недостатъци. Младен Митов от агенция "Явлена" посочва, че един от основните минуси на този тип имоти е трудната комуникация с централните градски части. "Масово те са в покрайнините на града. Ако ви се налага да пътувате по няколко часа, за да стигнете на работа в центъра на столицата, сериозно ще преосмислите покупката. Елитните училища също масово са в центъра", аргументира се Митов.

"Обикновено тези комплекси са много мащабни, поради което се налага да се строят и пускат на фази, често в продължение на 3-5 години. Първите купили рискуват да живеят в строителна площадка следващите няколко години", обяснява Никола Стоянов от агенция "Лукс имоти".

За хората, купили жилище на зелено, проблем е и дългият период, който се налага да чакат, преди то да е готово. През това време те често плащат и лихви по ипотечен кредит и наем на друг имот.

Дали и колко успешен ще е моделът "затворен комплекс" в България тепърва ще става ясно - когато бъдат завършени първите няколко обекта. Сигурно е обаче, че пазарът и на жилища започва да се насища и купувачите ще стават все по-взискателни. На инвеститорите пък ще става все по-трудно заради покачващите се цени на финансирането и намаляващото търсене.

"Продажбите на зелено вече практически не се случват и процентът им ще пада все повече. Всеки, който тръгне да прави проект за жилища, трябва да знае, че те няма да се случат и че ще трябва да вкарат повече ресурс за по-дълго време", смята Росен Плевнелиев.