В-к Капитал, 9 април 2010

Със зелени чехли по пътя към щастливия край

След повече от година строителството на жилищния проект Winslow Gardens ще започне отново

Чифт зелени чехли и редуващи се снимки на усмихнати млади хора и малки деца посрещат посетителите на сайта на един от най-мащабните жилищни комплекси от затворен тип в България - Winslow Gardens, намиращ се в столичния квартал "Манастирски ливади". Следва кратко представяне на концепцията на проекта, базирана на "нова форма на градско обитаване". С няколко думи сайтът те пренася в една по-красива, уютна, зелена реалност. Най-странно е усещането, което дава секцията с новини. Там времето е спряло в края на 2008 г. Вече повече от година такова е и усещането на строителната площадка на проекта. Няма работници, нито машини, няма и щастливи новодомци. Единствената проява на живот са няколко бездомни кучета, приютили се на недовършения строеж.

Добрата новина е, че това съвсем скоро ще се промени, а проектът, освен събирателен образ на проблемите в сектора на имотите, може да стане и символ на техните решения. След повече от година, прекарана в преговори между финансиращата банка - "Райфайзенбанк", и двете компании съинвеститори, фондът на Deutsche Bank RREEF и Winslow Investments на братята Иван и Яник Мекушини, най-накрая е постигнато споразумение за отпускане на финансиране за доизграждането на комплекса. Наскоро е погасено и натрупаното задължение от близо 8 милиона лева към компанията изпълнител "Главболгарстрой", а според уверенията на служители на Winslow, направени преди дни пред част от купувачите - строителството започва.

Разбира се, възкресението на комплекса се случва с цената на много компромиси - с печалбата, с мащабите и изгубено време както на инвеститорите, така и на купувачите, банката и строителната компания.

Каква я мислихме, каква стана

Когато през 2007 г. проектът Winslow Gardens се появява на бял свят, идеята е на няколко фази да бъде изграден мащабен жилищен комплекс, като само на първата фаза да бъдат завършени шест нискоетажни жилищни блока с 440 апартамента. Изчисленията към онзи момент показват, че стойността на проекта само в този първи етап ще е 105 млн. лв. Тогава пазарът на имоти е в апогея си, а гладът за нови жилища изглежда неутолим. Доказват го и продажбите в комплекса. Преди да бъде направена първата копка през април 2008 г., вече са продадени на "зелено" близо 60% от жилищата, се казва в тогавашно прессъобщение на Winslow. Цената е около 1000 евро за кв.м, като има сделки и при 1400 евро. Само пет месеца след началото на строителството обаче става ясно, че пазарът на имоти е обърнал посоката си. Коренно различен е и банковият пазар. Финансовият ресурс е поскъпнал, а вероятността от неуспех на който и да е проект в сферата на имотите се е увеличила драстично. Така логично се стига до момента, в който кредитиращата банка търси начини да минимализира риска си, като намали процента на финансиране и по някакъв начин увеличи лихвите.

Според източници, близки до преговорите, до споразумение дълго време не се стига, като инвеститорите не искат да направят компромис. Позовават се на стриктния договор, който са подписали. От банката обаче намират пропуски в изпълнението му и затова в края на 2008 г. "Райфайзенбанк" замразява финансирането на строежа.

Строителните работи обаче спират няколко месеца по-късно, като дотогава изграждането се финансира с оборотни средства от строителната компания. Когато обаче дългът само към "Главболгарстрой" вече е 8 млн. лв., а в допълнение на компанията се налага да внесе и  ДДС-то по тази сума, което е 1.5 млн. лв., ръководството й решава да спре строежа.

Към онзи момент са продадени над 200 апартамента, а собствениците им са внесли поне по 30% от цената им, като в голямата си част покупката е финансирана с ипотечни заеми. В това число и към "Райфайзенбанк".

Новата градина на Winslow

За всички страни е ясно, че ако проектът не се довърши, ще загубят повече, отколкото ако направят компромис. Намирането на пресечна точка обаче се оказва дълъг процес, проточил се повече от година. Всички страни обаче са единодушни, че проектът не може да се реализира в първоначалните си мащаби.
Така след повече от година, прекарана в постоянни разговори между всички страни, през този март те най-сетне намират пресечна точка и банковото финансиране е подновено. Според неофициална информация средствата, които ще отпусне "Райфайзенбанк", са близо наполовина по-малко от договорените през 2007 г. На първата фаза вместо 437 апартамента ще бъдат построени само 270, а блоковете в комплекса вместо шест ще са четири. Реално строителството на двете отрязани сгради така и не е започнало, а с банката са договорени средства само за завършването на вече напредналите в строителството. Купувачите, които са си закупили апартаменти в "зачеркнатите" две сгради, получават оферта апартаментите им да бъдат заменени с по-големи свободни в започнатите.
Справка в търговския регистър показва, че в средата на март е увеличен и капиталът на дружеството, през което стават продажбите на жилища - "Лимекс сити". Новите средства са 4.54 млн. лева и така капиталът става 12.45 млн. лв. Това ще рече, че с толкова се е увеличило самоучастието на инвеститорите във финансирането на проекта.

Нова ще бъде и строителната компания. Потърсени за коментар, представители на "Главболгарстрой" коментираха, че вече нямат нищо общо с проекта, а преди да им бъде преведена дължимата сума, са били накарани да подпишат споразумение, че са съгласни да анулират договора си. Според информация на "Капитал" вече е сключен договор и с компанията, която ще довърши изграждането. Това е габровската "Лукс инвест", която вече е започнала да разполага хората и техниката си на обекта. Заради кризата и спада на цената на материалите и труда строителството сега със сигурност ще излезе по-евтино отпреди две години.

Голямото неизвестно пред бъдещето на Winslow Gardens сега са купувачите. Няма гаранция какъв процент от вече закупилите жилища и платили по 30% от цената няма да искат те да им бъдат възстановени. Според сключените договори жилищата им трябва да имат разрешение за ползване, или т.нар. акт 16 в края на юли тази година. Очевадно е, че сроковете няма начин да бъдат спазени. По информация на закупили имоти в комплекса новият график, който им е представен, е апартаментите им да са готови в средата на 2011 г.

Не са рядкост и случаите, в които купувачи на апартаменти на зелено се отказват от сделка и губят предварително платените суми, защото са разчитали на кредит за остатъка, който сега не могат да получат, или просто защото могат да намерят много по-добър имот на значително по-ниска цена.
От оставащите плащания зависят и ликвидността на инвеститора и свежият кеш, с който да продължава строителството. Затова и сега се водят разговори с клиентите, като вместо неустойки за забавянето им се предлагат различни алтернативи - безплатни довършителни работи или паркоместа, или намаляване на крайната цена.
Цялата развръзка на историята с Winslow Gardens носи няколко общи идеи как имотният сектор може да търси решения при почти замръзналия пазар: смаляване на проекта, намиране на финансиране от всички - включително собствени средства на инвеститора, и не на последно място - отстъпки към купувачите. За да не се превърнат те в съвсем изчезващ вид.