Как се формира стойността на едно жилище в момента 

Оценителите на имоти не би трябвало да се притесняват от безработицата. Въпреки финансовата криза и резкия спад на сделките с недвижимости гадателските услуги може да продължат да бъдат търсени, а експертите по жилищата имат всички предпоставки да се справят добре.

Причината е, че развитието на пазара на имоти в България през последните няколко години трудно би могло да се обясни изцяло с принципите на пазарната логика, а по-скоро с движещата сила на някаква мистична еуфория на купувачи, финансови институции, предприемачи и посредници. По-скоро гилдията на гадателите трябва да се разтрепери пред подобна конкуренция, защото дори притежателите на кристално кълбо биха се затруднили да предрекат сделките за жилища в квартали без никакви улици на нива от над 1000 евро за кв.м. Нито пък стабилния ръст на цените на старите панелни жилища, на който бяхме свидетели доскоро, или пък появата на тристайни апартаменти с чиста площ от 40 кв.м. Всъщност и малко други индустрии извън строителството могат да се похвалят с норми на печалба от над 100 процента.

Еуфорията на пазара обаче бързо беше заместена от реални проблеми в сектора. Още през втората половина на миналата година търсенето на имоти чувствително се сви, а сделките станаха по-скоро изключение.

За спекулативни продажби стана невъзможно да се говори, а цените на панелните жилища тръгнаха в посока надолу, следвани плътно и от част от новопостроените имоти. Вече не липсват и новодомци, останали неприятно изненадани от факта, че цената, която са платили за жилище на зелено, в крайна сметка се оказва по-висока от тази на вече готовия и празен съседен апартамент.

Новата пазарна ситуация обаче не значи, че гадателските способности на оценителите ще станат ненужни. Напротив, сега те са изправени пред още по-трудна задача. Да прогнозират доколко могат да падат цените и доколко фактори като качество на строителството, наличие на инфраструктура и зелени площи биха спасили стойността на даден имот.

Марчето продаде на хиляда, аз искам двойно

На теория първоначалната оценка на едно жилище се определя чрез осредняване на близки по време покупни цени на аналогични имоти. Да я приложиш на практика на пазар, на който сделки от няколко месеца почти липсват, вече е въпрос и на добре развито въображение. Още по-тънък усет е нужен, ако към това добавим и лавинообразното увеличение на предлагането, като според данни на "Адрес" само в столицата за продажба са обявени над 115 хил. жилища. Логичният ход в тази ситуация е да се сваля цената, докато не се сключи сделка. Но продавачите пък са съгласни да го направят само ако са притиснати от нужда на пари.

"Казвате, че на пазара има предлагане на много имоти. Аз ще ви кажа, че на пазара има остър дефицит на продаваеми имоти", коментира Илиян Николов, изпълнителен директор на "Ремакс България". Наблюденията му сочат, че купувачите търсят максимално добро качество на ниски цени и за разлика от времето преди една-две години имат избор и не бързат, уплашени, че ако не сключат сделка на момента, цената на имотите ще се повиши, докато обмислят. Тъкмо обратното, убедени са, че с времето ще попаднат на по-изгодна оферта.

Николов отбелязва, че в същото време масовият продавач (частните лица) все още живее в миналото и с цените на жилищата от началото на 2008 г.

"Все още мисленето е: съседката взе 1000 евро за кв.м, при все че даже не беше сменяла дограмите. Жилището ми е след ремонт, а фаянсът в банята е италиански. Искам поне 1100. И така се завърта един порочен кръг - продавачът не сваля цената, а купувачът изчаква", обяснява факторите, довели до замръзването на пазара, Благовест Балдев от агенция "Адаптконсулт".

Според Юлиян Георгиев, изпълнителен директор на компанията "Симпли България" (инвеститор в няколко жилищни проекта), за да се стигне до ситуацията "ни напред, ни назад" основна вина са имали посредническите агенции, които са спрели да изпълняват основната си функция - да защитават интересите на купувача. По точно - не са договаряли по-ниски цени, защото това значи и по-ниска комисионна.